• Tribun Network
  • Login
  •  
  •  
  • Tribun JualBeli
Minggu, 26 Oktober 2014
Sriwijaya Post
Home » Opini

Menakar Kebijakan Perumahan Rakyat

Kamis, 31 Mei 2012 09:19 WIB
Menakar Kebijakan Perumahan Rakyat
facebook.com
Ir Eddy Ganefo MM Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat APERSI
Ir Eddy Ganefo MM
Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat APERSI

KONDISI pertumbuhan ekonomi Indonesia mempunyai trend membaik di pasar tahun 2011, bahkan seKtor perumahan diramalkan akan booming di tahun 2012 dan 2013. Perumahan merupakan salah satu indikator pertumbuhan ekonomi. “Trend” positif pertumbuhan ekonomi ini terlihat dari PDB Indonesia yang menembus angka 800 miliar dolar AS. Ini sangat membanggakan kita dengan pertumbuhan ekonomi yang terus positif diatas 6%. Peningkatan pembangunan perumahan tersebut tidak terlepas dari berbagai kebijakan perumahan rakyat. Sebagai bahan perbandingan, kebijakan perumahan rakyat dari masa ke masa.

1. Masa orde lama (1945-1965). Kelembagaan perusahaan perumahan tidak ada secara khusus. Pernyataan Bung Hatta “Pengadaan Rumah untuk masyarakat memang sulit, tapi kalau ada kemauan dan serius pasti bisa.”

2. Masa orde baru (1965-1998). Kelembagaan menangani Perumahan dimulai dengan Menteri Muda Perumahan Rakyat (Menpera) dengan program pembangunan jangka panjang, jangka menengah dan jangka pendek. Saat itu kondisi ekonomi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) daya beli/daya cicil bahkan menurun dari waktu ke waktu. Kebijakan penentuan tipe rumah yang ada mulai dari tipe 70 meter persegi (m2), 45m2, 36m2, 27m2, 21m2, dan 18m2 (rumah inti tumbuh).

3. Masa reformasi (tahun 1998-2000). Kelembagaan perumahan di bawah Departemen Kimpraswil yaitu Direktorat Jenderal Perumahan dan Permukiman dan program perumahan tidak jelas. Kondisi ekonomi MBR sangat terpuruk, KPR terhenti sehingga menimbulkan Backlog sekitar 4,3 juta unit.

4. Masa reformasi (2001-2003). Kelembagaan perumahan masih tetap Ditjen Perkim Departemen KIMPRASWIL dan program perumahan dikenal dengan GNPSR (Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah). Kondisi ekonomi MBR belum membaik. Sementara KPR mulai ada. Backlog bertambah menjadi 6,3 juta unit dan tipe rumah yang disediakan mulai dari type 21 meter persegi, 27 m2 dikenal dengan Rumah Inti Tumbuh (RIT).

5. Masa KIB Kesatu (2004-2009). Kelembagaanperumahan berubah kembali menjadi Menteri Negara Perumahan Rakyat. Program jangka menengah (RPJM) 5 tahunan Dan Program Jangka Pendek (RPJP) 1 tahun. Serta merumuskan Rancangan UU Perumahan. Kondisi ekonomi MBR belum membaik, tipe rumah sama mulai dari 21 m2. Backlog sekitar 10 juta unit. Kebijakan Pemerintah melalui Kementerian Negara Perumahan Rakyat, dalam meningkatkan daya jangkau untuk pemilikan rumah, telah memberikan kebijakan pada dua sasaran, yakni : a. Untuk meningkatkan daya beli dan daya cicil, telah menetapkan pemberian subsidi Uang Muka KPR, dan daya cicil dengan memberikan subsidi selisih bunga, walau jangka tenornya pendek, antara 2 tahun s/d 10 tahun. b. Untuk menurunkan harga jual, pemerintah telah memberikan bantuan stimulant prasarana, sarana dan utilitas (PSU), pada kawasan perumahan dan permukiman yang unitnya akan di jual kepada MBR, sehingga harga satuan unit rumah dapat diturunkan.

6. Masa KIB Kedua (2009-2011). Kelembagaan perumahan menjadi Kementerian Perumahan Rakyat dengan Program Jangka Menengah (5 tahun) dan jangka pendek (1 tahun). Ekonomi MBR belum membaik, dan tipe rumah mulai dari 21 meter persegi. Backlog menjadi 13,6 juta unit. Kebijakan pemerintah melalui Kemenpera, lahirnya UU PKP dan kebijakan FLPP yang menghapus kebijakan pemberian subsidi perumahan bagi rakyat kecil, yang semula skema APBN sebagai belanja, dan kemudian diubah menjadi sumber pembiayaan perumahan, melalui BLU Pembiayaan Perumahan, yang diblended dengan dana milik Bank untuk disalurkan ke MBR dengan tujuan menurunkan suku bunga KPR untuk tenor s/d 15 tahun.
FLPP merupakan program pembiayaan perumahan jangka panjang, yaitu menyediakan dana murah yang dikelola oleh Badan Layanan Umum Pusat Pembiayaan Perumahan dengan metode Blended Financing yang bersumber dari APBN diblended dengan dana dari perbankan sehingga didapat bunga murah.
Kelompok sasaran dari FLPP ini adalah MBR dengan penghasilan tetap, seperti pekerja swasta, pegawai negeri sipil (PNS) dan anggota TNI/Polri dengan penghasilan maksimal Rp 2,5 juta untuk tipe rumah Sejahtera tapak dan Rp 4,5 juta untuk tipe rumah Sejahtera Susun. Saat ini, tipe rumah yang bisa dibiayai dengan FLPP adalah Rumah Sejahtera Tapak (konvensional/syariah) seharga Rp 50 juta hingga Rp 80 juta dengan suku bunga 8,15%-8,50% dan KPR Sejahtera Susun (konvensial/syariah) seharga Rp 90 juta hingga Rp 135 juta dengan suku bunga 9,25% hingga 9,95%.
Serapan FLPP sampai dengan 31 Desember 2011 sebesar 100.534 unit (53,88%) dari target pemerintah 183.189 unit rumah. Namun sangat disayangkan, kebijakan tersebut baru mulai berjalan Menteri Perumahan Rakyat, keburu diganti.

7. Masa KIB kedua pasca Resuffle (2011-2014). Kelembagaan perumahan tetap Kementerian Perumahan Rakyat dengan Program meneruskan program lama, dan menetapkan luas lantai rumah sebagai acuan Rumah Sejahtera Tapak Minimal 36m2. Backlog lebih 13,6 juta unit.

Mengawali tahun 2012 FLPP yang digulirkan harus terhenti karena telah habis masa Perjanjian Kerjasama Operasional (PKO) antara pemerintah dan bank penyalur FLPP. Terhentinya FLPP ini terjadi sejak Januari 2012 sampai dengan awal Maret 2012. Selama kurun waktu tersebut mengakibatkan tertundanya akad kredit antara bank penyalur FLPP dengan konsumen MBR. Berdasarkan data-data pengembang yang tergabung dalam APERSI, dalam kurun waktu tersebut telah tersedia 43.013 unit rumah yang siap diakad kreditkan atau dijual namun gagal dijual akibat kebijakan tersebut sehingga MBR tertunda untuk memiliki hunian yang layak.

Pada awal Maret 2012 keluar kembali kebijakan FLPP yang tertuang dalam Permenpera nomor 04 dan 05 tahun 2012 namun FLPP tersebut membatasi harga jual sebesar Rp.70 juta, uang muka 10%, dengan tipe rumah minimal tipe 36.

Kebijakan Pemerintah menurunkan suku bunga FLPP menjadi 7,25 % namun pemerintah menetapkan kebijakan dengan menghentikan penyaluran KPR FLPP dengan skema lama dan mengganti dengan skema baru yaitu menetapkan yang berhak mendapatkan fasilitas adalah mereka yang berpenghasilan sampai dengan Rp. 3,5 juta untuk rumah tapak dengan luas lantai minimal adalah 36 m2 juga yang berpenghasilan sampai dengan Rp. 5,5 juta untuk rumah susun tanpa pembatasan luas lantai.

Pembatasan harga jual dan tipe rumah tersebut kembali membuat unit-unit rumah stok mayoritas kembali tidak dapat disalurkan kepada MBR. Sebanyak 27,769 unit atau 64,5% dari total rumah stok yang ada adalah tipe di bawah 36 dan sisanya adalah type 36 dengan harga rata rata di atas Rp 70 juta. Persyaratan tersebut katanya didasari dengan Undang-Undang No.1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman pasal 22 ayat 3, yang membatasi luas lantai rumah tapak yakni minimal dengan luas lantai 36 m2.

Kebijakan terakhir ini sangat mengecewakan berbagai pihak baik pengembang rumah MBR maupun MBR itu sendiri. Hal ini sangat tidak sesuai dengan kondisi daya beli MBR yang hanya mampu untuk membeli rumah tipe dibawah 36.

UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman yang diharapkan menjadi jalan keluar bagi backlog perumahan MBR, namun pasal 22 ayat 3 yang berbunyi “luas lantai rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36 (tiga puluh enam) meter persegi” justru menghalangi MBR untuk mendapatkan rumah sesuai keterjangkauannya.

Dengan diberlakukannya UU no 1 tahun 2011 tersebut maka pemerintah tidak akan mengeluarkan izin untuk rumah dengan type di bawah 36 meter persegi (m2), type 21, 22, 27, 29, 30 dll) padahal type ini paling banyak dibutuhkan oleh MBR karena keterbatasan daya beli mereka. Tipe 22 dan tipe 29 diperkirakan memiliki porsi permintaan yang besar yakni masing-masing mencapai 50% dan 30%, sementara type 36 hanya 20%. Namun UU No.1/2011 khususnya pasal 22 ayat 3 diniliai justru tidak memberikan terobosan untuk pengurangan deficit atau backlog perumahan yang saat ini lebih dari 13,6 juta unit.

Stagnasi yang terus terjadi ini juga akan menimbulkan kerugian bagi para pengembang yang telah berpartisipasi dalam pemenuhan hunian bagi MBR. Para pengembang yang selama ini menjadi mitra pemerintah untuk menjawab backlog hunian MBR mengalami kerugian karena beban bunga yang tetap harus dibayar.

Para pengembang ini tentunya telah memikirkan alternatif-alternatif untuk mempertahankan usahanya, namun efek domino yang akan terjadi adalah sebanyak 144 usaha terkait di dalamnya mulai dari pemasok material sampai dengan tenaga bangunan seperti mandor dan tukang bangunan dipastikan mengalami kerugian dan terancam tidak memilik pekerjaaan atau menjadi pengangguran.

Nyatanya program FLPP selama kurun waktu 2011 telah merealisasikan sebanyak 100.534 unit (54,88%) rumah dari target 183.189 unit rumah, namun sepanjang tahun 2012 ini sampai dengan 13 april serapan FLPP hanya 2.378 unit (1,38%) dari target pemerintah tahun 2012 sebesar 168.190 unit rumah, ini merupakan tanda tanda kegagalan program perumahan rakyat.
Kualitas Kebijakan : UU nomor 1 tahun 2011 pasal 22 ayat 3 merupakan pasal yang diskriminatif, bertentangan dengan UUD 45 dan berketidak adilan.

Dikatakan diskriminatif karena ternyata UU nomor 1 tahun 2011 tidak melarang untuk membangun type kurang dari 36 m2 pada Apartemen ataupun rumah susun padahal pada pasal yang sama (pasal 22 ayat 2) disebutkan bahwa bentuk rumah terdiri dari rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun, anehnya pada pasal 22 ayat 3 hanya membatasi rumah tunggal dan rumah deret saja tanpa menyebutkan rumah susun yang wajib dengan minimal luas lantai 36 m2 larangan tersebut sebagaimana disebutkan pada pasal 134 serta adanya ancaman pidana denda sebesar Rp 5 miliar sebagaimana disebutkan dalam pasal 151.

Kita ketahui bahwa apartemen atau rumah susun jika dibangun dengan type kurang dari 36 m2 sudah pasti tidak bisa dikembangkan menjadi type 36 atau lebih karena apartemen atau rumah susun tidak memiliki lahan atau tanah untuk dikembangkan. Sebaliknya Rumah tapak (rumah tunggal dan atau rumah deret) bisa dikembangkan menjadi type 36 atau lebih dikarenakan rumah tapak tersebut memiliki lahan yang luasnya lebih dari 36 m2 atau minimal luas lahannya 60 m2.

Dikatakan bertentangan dengan UUD 1945 karena hak rakyat untuk memiliki rumah dijamin oleh UUD 45 sebagaimana yang disebutkan pada pasal 28 H ayat 1 bahwa setiap orang berhak bertempat tinggal. Juga pasal 28 H ayat 4 yang menyebutkan bahwa setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi, sehingga UU nomor 1 tahun 2011 bertentangan dengan Undang Undang Dasar 1945. Jadi wajar kalau ada masyarakat dan Apersi menggugat pemerintah dengan melakukan Uji Materi ke Mahkamah Konstitusi seperti yang sedang berlangsung saat ini.

Dikatakan berketidak adilan dikarenakan bertentangan dengan sila ke 5 (lima) Pancasila. Rumah tapak sederhana atau sejahtera dengan type di bawah type 36 merupakan rumah yang terjangkau oleh sebagian besar MBR atau bisa disebut orang miskin dengan harga dibawah Rp 70 juta dan ini dilarang oleh pemerintah untuk membangun rumah tersebut bahkan untuk rumah yang sudah siap jualpun tidak diberikan subsidi oleh pemerintah sementara rumah dengan harga Rp 70 juta diberikan subsidi. Kemudian apartemen atau rumah susun dengan type dibawah 36 m2 boleh dibangun dan bahkan diberikan subsidi padahal harganya mencapai Rp 144 juta dan ini hanya mampu dibeli oleh Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM) atau bisa disebut orang kaya. Jadi ini sungguh tidak adil Orang kaya boleh punya rumah bahkan diberikan subsidi sebaliknya Orang Miskin tidak boleh punya rumah.

Kebijakan Permenpera nomor 04 tahun 2012 seharusnya tidak perlu membatasi type rumah untuk mendapatkan subsidi FLPP bagi MBR, mengapa demikian? Sebab UU nomor 1 tahun 2011 tidak melarang menjual rumah dengan type kurang dari 36 m2 tapi hanya melarang mengeluarkan izin baru (karena izin lama yang sudah terbit tidak pernah dibatalkan) atau membangun baru rumah dibawah 36 m2.
Tapi apa mau dikata nasi sudah menjadi bubur pemerintah tetap bersikukuh tidak mau mengubahnya walaupun sudah diberitahu oleh semua pihak, semua stackholder dan bahkan dikeluhkan oleh para mantan menpera.

Inilah realita yang harus diterima rakyat kecil para MBR dan rakyat miskin, dimanakah kebijakan propoor yang selama ini didengungkan oleh Pemerintah?
Penulis: admin
Editor: Bedjo
Sumber: Sriwijaya Post
Bagi apa yang Anda baca dengan teman Anda.
  | Social:    ON Social:    OFF | Option
0 KOMENTAR
119385 articles 17 0
Loading...
Sebelum memberikan komentar, silahkan login menggunakan
TERBARU
TERBARU
TERLAMA
TERKOMENTARI
TRIBUNnews.com © 2014 About Us Help
Atas